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Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, kann das Thema „Spekulationsgewinn“ eine Rolle spielen. Spekulationsgewinne unterliegen als private Veräußerungsgeschäfte der Spekulationssteuer. Die Spekulationssteuer ist eine Unterart der Einkommensteuer.
Wenn Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie einen Gewinn erwirtschaften, müssen Sie den Gewinn in einer Einkommensteuererklärung gegenüber dem Finanzamt deklarieren. Die Einkommensteuererklärung ist bis zum 31.Mai des Folgejahres beim Finanzamt einzureichen. Die Abgabefrist kann aber verlängert werden. Als Immobilienmakler dürfen wir keine Steuerberatung geben, Hinweise für das Gespräch mit Ihrem Steuerberater sind aber natürlich erlaubt.

Ob dabei tatsächlich Spekulationssteuer anfällt oder nicht, hängt vom Einzelfall an. Sie haben dazu eine ganze Reihe legaler steuerlicher Gestaltungsmöglichkeiten. Steuergewinne bis 600€ bleiben jedenfalls steuerfrei. Beträgt der Gewinn mehr als 600€, ist nicht nur der übersteigende Betrag, sondern der gesamte Gewinn in vollem Umfang steuerpflichtig. War Ihr Ehepartner Miteigentümer der verkauften Immobilie, steht jedem Ehegatten die Freigrenze von 600€ zu.

Soweit Sie eine weitere Immobilie verkauft und dabei Verluste eingefahren haben, dürfen Sie Gewinn und Verlust aus beiden Geschäften miteinander verrechnen. Die Verrechnung mit Verlusten aus anderen Einkunftsarten (z.B. Einkünfte aus nicht selbstständiger oder selbstständiger Tätigkeit) erlaubt das Steuerrecht jedoch nicht.

Weitere Steuern fallen beim Verkauf einer Immobilie nicht an. Die Grunderwerbsteuer zahlt stets der Käufer. Nur dann, wenn der Käufer sich als zahlungsunfähig erweist, haften Sie gegenüber dem Fiskus auch als Verkäufer für die Grunderwerbsteuer. Da Sie bei Zahlungsunfähigkeit des Käufers aber regelmäßig vom Kaufvertrag zurücktreten können, entschärfen Sie mit dem Rücktritt vom Kaufvertrag auch Ihre Haftung für die Grunderwerbsteuer.

Soweit Sie innerhalb von fünf Jahren aber mehr als drei Immobilien verkaufen, handelt es sich nicht mehr um private Veräußerungsgeschäfte. Dann unterstellt Ihnen der Fiskus, dass Sie gewerbliche Absichten verfolgen und mit „Gewinnerzielungsabsicht“ handeln. Sie unterliegen dann dem gewerblichen Grundstückshandel. Dann fallen unter Umständen zusätzlich auch Gewerbesteuern an.

Die ehrliche Antwort darauf heißt: Es kommt darauf an! Viele unterschiedliche Faktoren spielen dabei eine Rolle. Insofern lässt sich pauschal keine seriöse Aussage treffen. Sind die Parameter Ihres Objektes erst einmal bekannt, dann lässt sich die Zeit vom Verkaufsstart bis zur Beurkundung aber gut einschätzen. Für ein Einfamilienhaus zum Beispiel sind, normale Rahmenbedingungen vorausgesetzt, circa 90 Tage anzusetzen.

Der Prozess beginnt immer mit einem vor-Ort-Termin, um sich einen ersten Eindruck zu verschaffen. Dann gilt es alle wesentlichen Unterlagen für Ihr Objekt zusammenzutragen und eine fundierte Verkehrswertermittlung durchzuführen. Vor dem Start der eigentlichen Vermarktung müssen gute Präsentationsunterlagen vorliegen. Es gilt gute aussagekräftige Fotos, ggf. Videos und Grundrisse zu erstellen. Schließlich soll Ihr Objekt im rechten Licht erscheinen.

Es braucht also immer einen gewissen Vorlauf, für den in der Regel circa zwei bis drei Wochen zu veranschlagen sind. Die eigentliche Vermarktung über die verschiedenen Kanäle beginnt, nachdem ein aussagekräftiges Exposé erstellt wurde.

Ein nicht unwesentlicher Anteil der Zeit wird für die Prüfung der Bonität der Interessenten bzw. für die Klärung der Finanzierung benötigt. Bei wesentlich kürzeren Vertriebsdauern ist davon auszugehen, dass der Preis eher zu niedrig kalkuliert war. In diesem Fall würden Sie als Verkäufer einen Teil des möglichen Verkaufserlöses einbüßen.

Ja, natürlich können Sie Ihre Immobilie allein verkaufen. Es besteht keine Maklerpflicht. Dann allerdings müssen Sie alle Aufgaben, die mit dem Verkauf einhergehen, auch selbst erledigen. Verstehen Sie unsere Antwort jetzt bitte nicht als Eigenwerbung. Denn es ist so: Sie müssen sich mit einer Vielzahl von Interessenten herumschlagen, mit denen Sie Besichtigungstermine abstimmen müssen, von denen viele lediglich neugierig sind, Sie mit tausend möglichen und teils unmöglichen Fragen löchern und deren wirkliches Kaufinteresse Sie kaum einschätzen können.

Wenn Sie nicht ständig Immobilien verkaufen, sind Kaufinteressenten Ihnen gegenüber insoweit im Vorteil, als diese mit Besichtigungen Erfahrungen haben, die Marktpreise kennen und über Modalitäten und Kaufpreise aller Wahrscheinlichkeit nach besser verhandeln können. Ein Immobilienmakler hingegen kennt die Marktpreise und kann den Verkehrswert Ihrer Immobilie einschätzen. Vor allem sortiert er die Interessenten nach ihrem Kaufinteresse vorher aus und vereinbart Termine nur, wenn der Interessent gerade für diese Immobilie in Betracht kommt. Wenn es um die Einschätzung des Verkehrswertes geht, dürfen Sie nicht riskieren, durch Ansetzung eines zu hohen oder auch eines zu niedrigen Kaufpreises Ihre Immobilie zu entwerten.

Vorweg wollen natürlich noch alle Unterlagen für Ihr Objekt zusammengetragen werden, schließlich wollen echte Erwerber wissen was sie kaufen. Hat sich ein Interessent für den Kauf entschieden, gilt es, den notariellen Kaufvertrag vorzubereiten und mit dem Interessenten auch über die Modalitäten der Übernahme der Immobilie zu verhandeln. Geht es um die Finanzierung des Kaufpreises, gilt es festzustellen, dass der Interessent aufgrund seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse tatsächlich in der Lage ist, die Immobilie überhaupt zu finanzieren.

All diese Leistungen gehören zum typischen Tätigkeits- und Erfahrungsbereich eines Immobilienmaklers.

Eine eigene Immobilie, ein eigenes Haus, welches auf alle Lebensphasen passt, dies wünschen sich viele Immobilieneigentümer. Doch häufig wird ein Einfamilienhaus als trautes Heim für eine junge Familie gebaut oder gekauft. Und im Alter, ja im Alter passt diese Immobilie dann oft nicht mehr so optimal. Nicht selten wird die Immobilie mehr und mehr zur Last. Ein schleichender Prozess, das Treppensteigen fällt schwerer, nach und nach werden immer mehr Zimmer zum Abstellraum.

Und nun? Es gibt zahlreiche Lösungsansätze. Wir sind oft mit solchen Fragestellungen konfrontiert und haben für Sie zahlreiche Lösungswege. Der Immobilienverkauf und das Anmieten einer passenden Wohnung kann ein Weg sein, allerdings nicht der einzige. Wir beraten Sie als Immobilienmakler  gerne dazu.

Gewerbeimmobilien unterscheiden sich in einigen Punkten von Wohnimmobilien – insbesondere wegen des gewerblichen Mietrechts:
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Maklerprovision 
‌Die Höhe Maklerprovision ist frei wählbar und beim gewerblichen Mietrecht nicht limitiert. Bei Wohnimmobilien darf die Provision maximal zwei Monatsmieten betragen. 

Kündigungsfrist 
‌Gewerbliche Mietverträge können – ohne Begründung – beidseitig gekündigt werden. Es gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten zum Quartalsende. Bei festgelegten Laufzeiten gilt das jedoch nicht. 

Miethöhe 
‌Die Miethöhe können sich Vermieter und Mieter frei vereinbaren – Mietendeckel oder Mietspiegel müssen hierbei nicht beachten werden. Modernisierungen an der Immobilie führen nicht automatisch zu Mieterhöhungen, dies muss vertraglich vereinbart sein. 

Eigenbedarf 
‌Im Gegensatz zu Wohnimmobilien dürfen Vermieter bei Gewerbeimmobilien keinen Eigenbedarf anmelden. Zahlen Mieter zu spät, können sie jedoch fristlos gekündigt werden.

Laut dem Bewertungsgesetz § 181 BewG handelt sich um eine Gewerbeimmobilie, wenn das Grundstück zu mehr als 80 % „eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dient“. 
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‌Grundsätzlich unterscheidet man zwischen sechs Arten von Gewerbeimmobilien:
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Freizeitimmobilien 
‌Beispielsweise Fitnessstudios, Kinos oder Spielhallen  

Produktionsimmobilien
‌Beispielsweise Produktionshallen  

Logistikimmobilien 
‌Beispielsweise Lagerhallen  

Büroimmobilien 

Spezialimmobilien 
‌Beispielsweise Sporthallen oder Autobahnraststätten   

Handelsimmobilien 
‌Beispielsweise Ladengeschäfte, Einkaufszentren oder Supermärke